Zurück
28. Juni 2019

Renditeimmobilien finanzieren

Der Schätzwert ist entscheidend, ob Immobilien finanziert werden. Daniel Schuler, SZKB-Experte Firmenkundenberatung, erklärt, nach welchen Kriterien Banken diesen festlegen.

Immobilien771

Wer ein Renditeobjekt plant, seien dies Miet- oder Eigentumswohnungen, setzt sich für die Finanzierung in der Regel mit einer Bank zusammen. Die Bank gleicht die eingereichten Unterlagen mit ihren Erfahrungswerten und den intern vorliegenden Kennzahlen ab. Ihre Spezialisten überprüfen insbesondere die Marktchancen einer Überbauung.

Der Investor muss gegenüber der Bank die Nachfrage im vorgesehenen Preissegment darlegen können. Geprüft wird dabei etwa, in welcher Region oder Gemeinde das Neubauprojekt verwirklicht werden soll. Zusätzlich auch, ob sich das Bauobjekt in einem ruhigen Quartier oder an einer dicht befahrenen Hauptstrasse befindet. Die vorhandenen Pläne geben zudem Auskunft über Grundriss, Grösse der Räume, die Gestaltung der Umgebung oder den Ausbau einer Wohnung.

Erst wenn die Erhebungen der Bank weitgehend mit den Vorstellungen des Investors übereinstimmen, kann die Finanzierungsstruktur definiert werden.

__________________________________________________________________________

Daniel Schuler klein

Daniel Schuler, Experte Firmenkundenberatung, unterstützt Unternehmen und Private Investoren beim Erwerb oder Bau einer Renditeliegenschaft.

SZKB: Der Schätzwert der Banken gibt hin und wieder zu Diskussionen Anlass. Investoren finden ihn oftmals zu tief. Weshalb?
Der Schätzwert ist nicht mit dem Marktpreis gleichzusetzen. Diese zwei Werte werden recht häufig verwechselt. Die Banken liegen in der Regel mit dem Schätzwert tiefer als Investoren. Sie müssen vorsichtiger kalkulieren und die internen Richtlinien befolgen, die häufig etwas restriktiver sind. 

Was passiert, wenn der Schätzwert der Bank erheblich von den Vorstellungen eines Investors abweicht?
Liegt der Schätzwert wesentlich tiefer, kann das etwa die Verkaufschancen von Eigentumswohnungen beeinträchtigen. Anhand eines vereinfachten Rechenbeispiels lässt sich dies erklären. Steht eine Wohnung für eine Million Franken zum Verkauf, muss der Käufer mindestens 20 Prozent Eigenmittel aufbringen, in diesem Fall also 200'000 Franken. Liegt der Schätzwert der Bank für die Wohnung nur bei 800'000 Franken, muss der Käufer die Differenz zum Kaufpreis aus eigener Kraft ausgleichen. Er benötigt demnach 360'000 Franken an Eigenmitteln. Das schaffen dann die wenigsten.

Spielt es eine Rolle, welcher Investor um eine Finanzierung nachfragt?
Für eine Bank macht es einen Unterschied, ob man es mit einem professionellen Investor zu tun hat, der die Märkte gut kennt, oder mit einem Laien, der in der Immobilienbranche nicht zu Hause ist. Zudem: Als Bank kennt man grössere Investoren meistens aus langjährigen Beziehungen und ist so besser in der Lage, die Substanz des Unternehmens verlässlich einzuschätzen. Laien rate ich, professionelle Beratung beizuziehen – nur schon, um alle notwendigen Unterlagen korrekt aufzubereiten. 

Artikel als PDF herunterladen